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為停車位估價(jià)
信息來源:湖北江南專用特種汽車有限公司  發(fā)布時(shí)間:2012/6/1 9:52:57  瀏覽次數(shù):2184
 “老百姓都能買上車”看上去很美,但夢(mèng)想照進(jìn)現(xiàn)實(shí),汽車生活卻帶來一地雞毛。

  早上8點(diǎn),上海黃浦區(qū)A小區(qū)的寧靜被刺耳的汽車?yán)嚷晞澠,業(yè)主車輛在擋車桿前排起長(zhǎng)龍,司機(jī)的咒罵和鳴笛聲交雜,被擾了清夢(mèng)的樓上居民不時(shí)探頭張望。

  保安向排在最前面的車主敬了個(gè)禮,收取10元停車費(fèi);車主熟練地熄火,拔鑰匙,下車,關(guān)門,踱到一邊抽煙,留下一串無法通過的車輛鳴喇叭抗議。保安無奈地升起擋車桿,讓沒有按規(guī)定繳費(fèi)的業(yè)主開車通過。

  “這樣的事幾乎每天都會(huì)發(fā)生!必(fù)責(zé)小區(qū)管理的華南物業(yè)公司經(jīng)理吳德坤說,他的說法得到好幾個(gè)業(yè)主的證實(shí)。另一件被廣泛證實(shí)的事是,總有車主早上會(huì)在自己的車頂發(fā)現(xiàn)居民的饋贈(zèng)——垃圾袋。

  有車族不繳納停車費(fèi),小區(qū)公益性收入減少,無車族氣憤公用面積的權(quán)益被變相剝奪,卻只能以投擲垃圾和爛番茄表達(dá)自己的不滿。這樣的現(xiàn)實(shí),并非僅見于A小區(qū)。

  如今,不挑剔的話,幾個(gè)月的收入就能買輛二手車了。但,我們因此更開心了嗎?社會(huì)因此更和諧了嗎?

  車位引發(fā)的沖突

  下午3點(diǎn)。

  A小區(qū)地面上劃出的車位已經(jīng)被全部占滿,沒有搶到有利地形的私家車占據(jù)了小區(qū)的消防通道,實(shí)在無處容身的車輛干脆停在住宅樓臺(tái)階前,甚至地下車庫出口處等交通要道上。

  “這里既有業(yè)主的車,也有一部分外面警署、學(xué)校的社會(huì)車輛,臨時(shí)停在小區(qū)。外來車一般下班就開走了,有些沒及時(shí)開走,業(yè)主下班回來找不到車位就會(huì)和保安吵架!标懨鬟_(dá)是小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員,他告訴記者,2002年小區(qū)一期剛建成時(shí),地面車位只有少數(shù)幾輛車,隨著這幾年車價(jià)下降,私家車越來越多,私家車被迫停在周圍馬路上的小區(qū)也越來越多了。

  A小區(qū)一期二期共618戶居民,按照開發(fā)商當(dāng)初設(shè)計(jì),戶數(shù)和車位比例接近2:1,但現(xiàn)在小區(qū)業(yè)主汽車保有量早已超過50%。吳德坤介紹,地下車庫有120個(gè)左右車位,開發(fā)商將20%車位的永久使用權(quán)出售給業(yè)主,他們每月交80元停車管理費(fèi)。地下剩下的固定車位全部被業(yè)主長(zhǎng)期租用,每個(gè)月交400元停車費(fèi)。沒有搶到地下車位的業(yè)主每個(gè)月支付300元停車費(fèi),可以把車停在地面空地上,車位沒有具體歸屬。

  僧多粥少,地面車位“先到先得”,車主基本靠搶。地面停車一直是無序而混亂的狀態(tài),沖突不斷!罢也坏杰囄坏乃郊臆囍魉餍匝劬σ婚]隨便亂停,經(jīng)常有車被別的車堵住出路,挪不出去,業(yè)主找到保安聯(lián)系車主,保安不知道是哪里的車,為此保安與業(yè)主經(jīng)常發(fā)生口角!标懨鬟_(dá)無奈地?fù)u搖頭。

  “我們每月按時(shí)交停車費(fèi),但車位得不到保證,外來車輛經(jīng)常占用小區(qū)停車資源。我住在這里幾年起碼發(fā)生過十幾起車主和保安的糾紛!睒I(yè)主胡女士向記者抱怨,兩年前他丈夫因爭(zhēng)地面上的一個(gè)流動(dòng)車位,與保安發(fā)生口角,遭到兩三名保安毆打,最后事情鬧到派出所,當(dāng)時(shí)管理小區(qū)的那家物業(yè)公司賠償了1500元醫(yī)藥費(fèi)。

  停車環(huán)境混亂,車主抗議的手段往往就是不交停車費(fèi)。按物業(yè)公司規(guī)定,如果車主沒有按月繳費(fèi),每天出門時(shí)保安會(huì)收取10元臨時(shí)停車費(fèi),但不少車主直接把車停在擋車桿前揚(yáng)長(zhǎng)而去,因此早上小區(qū)門口經(jīng)常上演鬧劇。

  吳德坤對(duì)升級(jí)的沖突感到無可奈何,物業(yè)公司打算設(shè)置電子門禁系統(tǒng),一切車輛刷卡才能進(jìn)入小區(qū),業(yè)主必須向物業(yè)購買停車卡。但這樣的方法也不能從根本上解決車位供應(yīng)緊張引發(fā)的矛盾沖突。

  “按照開發(fā)商當(dāng)初的設(shè)計(jì),地面上的車輛在150輛左右達(dá)到飽和,而現(xiàn)在遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)數(shù)字,影響到小區(qū)生活環(huán)境!睒I(yè)主王先生說,他退休前是交大醫(yī)學(xué)院教授!昂芏鄻I(yè)主擔(dān)心私家車超負(fù)荷帶來的安全隱患,小區(qū)的消防通道被占用,有事救護(hù)車、消防車都沒辦法開進(jìn)來!

  私家車對(duì)小區(qū)日益造成負(fù)擔(dān),有車族和無車族的對(duì)立情緒在悄然滋長(zhǎng)。陸明達(dá)感嘆,“一些業(yè)主實(shí)在找不到車位就隨便亂停,老人孩子出行很不方便,私家車晚上報(bào)警系統(tǒng)響了,影響別人休息,有些業(yè)主就從窗口把垃圾扔在私家車上泄憤!

  發(fā)達(dá)國(guó)家現(xiàn)代化進(jìn)程表明,當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均年收入達(dá)到3000-4000美元,會(huì)引來第一個(gè)汽車消費(fèi)大爆炸,中國(guó)人均年收入雖只有1000多美元,但在上海北京等大城市已經(jīng)超過7000美元,高于汽車消費(fèi)爆炸的臨界值。目前上海汽車保有量近200萬,隨之而來的停車難等問題日益嚴(yán)峻。

  汽車高消費(fèi)國(guó)家很早意識(shí)到停車問題,美國(guó)1971年出版的《停車指導(dǎo)原則》總結(jié)了111個(gè)城市停車研究成果,停車指標(biāo)以城市人口為依據(jù),充分考慮停車供應(yīng)、設(shè)施使用、出行目的、停車聚集、持續(xù)時(shí)間、步行距離及周轉(zhuǎn)率等,停車場(chǎng)的總面積和可以停車的數(shù)量往往都是經(jīng)過精確計(jì)算的。日本關(guān)于停車的立法也很完善,有車庫法、停車場(chǎng)法、道路交通法等。

  根據(jù)上海市建交委年初公開發(fā)布的數(shù)據(jù),目前上海路內(nèi)停車點(diǎn)共有955處,總計(jì)車位3.4萬個(gè),公共停車位有36.8萬個(gè)。上海中心城區(qū)集中了約120萬輛機(jī)動(dòng)車,停車泊位總量明顯不足,尤其夜間缺口較大。全市交通大調(diào)查顯示,中心城區(qū)有27萬輛機(jī)動(dòng)車的夜間停車需求得不到滿足。

  車位供需不平衡,當(dāng)制度和管理未能有效介入,就會(huì)演變成人與人之間的斗爭(zhēng)。

  車位貴不貴?

  陸明達(dá)曾打算買個(gè)車位一勞永逸,2004年小區(qū)一期地下車庫剛建好時(shí),一個(gè)車位賣8萬元,2010年上漲到15萬!耙粋(gè)車位賣15萬,車停在地面上一年停車費(fèi)只要3600元。如果把15萬存銀行,按照一年4%的利息6000元,用利息就能付停車費(fèi)。當(dāng)時(shí)覺得不劃算沒有買,沒想到現(xiàn)在車位這么緊張。”每次停車找不到車位時(shí),陸明達(dá)不禁會(huì)“想當(dāng)初”。

  開發(fā)商出售了20%左右地下車位后就“捂盤”,其余部分只是被業(yè)主長(zhǎng)期租賃。因?yàn)椤段餀?quán)法》規(guī)定地下部分如果沒有計(jì)入公攤面積的,地下車庫就屬于投資興建的開發(fā)商所有,可以通過出售、附贈(zèng)或出租約定地下車庫的處置。陸明達(dá)估計(jì)按現(xiàn)在形勢(shì),一旦開放車位買賣,價(jià)格會(huì)直躥上去。

  面對(duì)地上車位的爭(zhēng)奪戰(zhàn),擁有地下停車位永久使用權(quán)或長(zhǎng)期租用權(quán)的車主氣定神閑。但沒有分到地庫蛋糕的業(yè)主并不甘心,提議每年采取搖號(hào)的方式重新分配車位歸屬。只是這個(gè)辦法除了增加物業(yè)權(quán)利尋租空間之外,對(duì)緩解小區(qū)矛盾沒有實(shí)質(zhì)益處。

  增加車位供應(yīng)是必然的發(fā)展方向。比如日本新建樓房必須修建地下室、停車樓,或是一層留作停車用。今年初,上海發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市停車規(guī)劃、建設(shè)和管理的若干意見》(征求意見稿),新規(guī)中有一條,內(nèi)環(huán)線以內(nèi)商品房居住停車配建指標(biāo)從原先1∶0.7提高至1∶1,即一戶一車位。

  事實(shí)上在一些高檔小區(qū)早已實(shí)現(xiàn)1:1車位配置,但計(jì)劃仍舊趕不上發(fā)展,擁有兩輛車的家庭越來越多。有業(yè)主因?yàn)榻鉀Q不了車位問題,遲遲不買第二輛車,夫妻倆一個(gè)開奔馳上班,一個(gè)天天擠地鐵。

  對(duì)于車位匱乏的小區(qū),新規(guī)規(guī)定在不影響小區(qū)安全,不占用小區(qū)消防通道、綠化設(shè)施的前提下,經(jīng)居住小區(qū)2/3以上業(yè)主同意,可統(tǒng)籌利用小區(qū)的空余場(chǎng)地及相關(guān)空間,通過內(nèi)部改造挖潛,改建擴(kuò)建臨時(shí)停車設(shè)施。

  王教授提議將小區(qū)附近一塊三角地改造成停車場(chǎng),滿足小區(qū)及周邊學(xué)校教職人員錯(cuò)峰停車的需求。為此年近70的王教授特意去上海城市規(guī)劃館考察過,但打聽下來這塊地是綠化用地的屬性!斑@塊地可以一部分種綠化,一部分改成車位,由業(yè)委會(huì)向綠化及有關(guān)部門申請(qǐng)改變用地性質(zhì),錢從周邊幾個(gè)小區(qū)維修基金出,對(duì)大家都有益!睒I(yè)委會(huì)顧問律師樹磊也表示,小區(qū)正在考慮在一期地面裝立體車架,可以增加幾十個(gè)車位,需要花費(fèi)10多萬。

  這筆改造的錢由誰來出?如果從小區(qū)維修基金里面提取,又將是一場(chǎng)不同利益群體之間的博弈。

  無車族也焦慮

  晚上10點(diǎn),A小區(qū)上演了一場(chǎng)“突襲”,業(yè)委會(huì)成員帶著幾個(gè)業(yè)主打著手電排查小區(qū)車輛,經(jīng)過盤點(diǎn),一期和二期地面共停了190輛車。按照300元每個(gè)月估算,這筆收入應(yīng)該在57000元,但華南物業(yè)賬目顯示,每個(gè)月地面停車費(fèi)只有16000元。

  “這是理論上的數(shù)字,有多少車主乖乖交錢?”吳德坤感覺很冤枉,他表示從去年托管該小區(qū)后,開始每個(gè)月能收2萬元左右停車費(fèi),現(xiàn)在越來越少車主繳費(fèi),每個(gè)月只有1.6萬左右。

  小區(qū)的公益性收入來自于小區(qū)停車費(fèi)、廣告費(fèi)等,業(yè)主與物業(yè)六四分成,屬于業(yè)主的部分會(huì)打入維修基金,用于小區(qū)環(huán)境改造。業(yè)主夏先生是上一屆業(yè)委會(huì)委員,從2007年業(yè)委會(huì)成立以來一直負(fù)責(zé)掌管業(yè)委會(huì)財(cái)務(wù)章。他告訴記者,由于停車費(fèi)收繳比例低,以及物業(yè)公司多番更替的糾紛,自2008年起沒有一筆公益性收入充進(jìn)小區(qū)的維修基金,也就是說無車的業(yè)主幾乎沒有享受到對(duì)公用面積的權(quán)利。

  目前業(yè)主專用賬戶中有1000多萬維修基金,大部分是業(yè)主購房時(shí)繳納,以及多年來的利息收入。如果按照“誰投資、誰收益”的原則建設(shè)立體車位,亦即改造的費(fèi)用由維修基金支取,日后的運(yùn)營(yíng)收益就應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主所共有。但如果停車費(fèi)繳納比例低,這筆未來收益顯然不能指靠。

  “如果要?jiǎng)佑镁S修基金,要由業(yè)委會(huì)提出議案,所有業(yè)主參與投票,同意戶數(shù)超過2/3,同意業(yè)主居住面積占總面積2/3以上,才可以通過!毕南壬硎尽

  然而實(shí)踐中這套流程只能保證“程序正義”,未必能保證弱勢(shì)者的利益。夏先生舉了個(gè)例子,上個(gè)月業(yè)主公投選舉新一屆業(yè)委會(huì),同意的戶數(shù)達(dá)到600戶以上,但其中有400多戶只是視作同意,“就是聯(lián)絡(luò)員把選票送到業(yè)主家里,業(yè)主簽了字,其實(shí)并沒有填寫同意或不同意!比绻麩o車族對(duì)形式大于實(shí)質(zhì)的投票結(jié)果不認(rèn)可,又將產(chǎn)生新的紛爭(zhēng)。

  業(yè)主李阿姨退休多年,她聽說業(yè)委會(huì)考慮鏟掉部分綠化增加車位。“我們這么大年紀(jì)了,每天就是看看花看看草,上次拔掉幾株開得正好的月季,我心疼了很久。”她經(jīng)常下樓侍弄花壇里的植物,對(duì)老年人來說,綠化對(duì)他們比車位重要得多。

  “即使70%的人開車,同意擴(kuò)建車位,剩下30%的人對(duì)綠化的權(quán)利就應(yīng)該被犧牲?”很多人擔(dān)心隨著小區(qū)汽車越來越多,無車業(yè)主的聲音會(huì)在“少數(shù)服從多數(shù)”的過程中被“合理”地消解,但是,以垃圾和鑰匙劃車來表達(dá)不滿,其實(shí)是誰都不愿意見到的結(jié)局。

  “老百姓都能買上車”看上去很美,但夢(mèng)想照進(jìn)現(xiàn)實(shí),汽車生活卻帶來一地雞毛,往大里說,還可以扯到“公地悲劇”、發(fā)展模式……這些都不說了,只要想想上海每月新增的近萬個(gè)牌照,就夠讓人焦慮的了。





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